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[房姐手記] 開什么玩笑?莆田房價這就上漲了?沒那么簡單!

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1#
發表于 2019-3-22 16:27 | 只看該作者 |只看大圖 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
       一轉眼,2019年已經過去了將近四分之一。而就在上周,莆田樓市發生的大事也有不少。最吸睛的話題,莫過于涵江興涵水都片區地塊三十出讓前置條件上調了毛坯最高銷售均價,從去年的最高限價10500元/㎡,一年之間上漲到限價11500元/㎡。
        伴隨著限價上漲的消息,還有朋友圈里的各種刷屏。
       不明就里的購房者們,不禁開始納了悶了,莆田樓市這就開始要回暖了嗎?房價真的會隨限價上漲一樣要上漲了嗎?

       且慢!限制毛坯均價,沒那么簡單!且聽房姐叨幾句,再做定奪吧!

這一波限價,開發商還賺錢嗎?

       從去年開始,“房住不炒”就成為了全國各地房地產市場調控的主控目標。在這一主旨思想指引下,大中小城市紛紛響應中央號召,出臺各種調控政策,其中,限價,成了快速穩定房價的一大利器。莆田也不例外,在土地出讓前置條件下增設限價要求,直接用快刀斬亂麻的形式,斬斷了莆田房價繼續上漲的苗頭。

       那么問題來了,限制了毛坯均價,開發商的利潤點是不是也被限制了?

       可以這么說,也可以不這么說。

       可以這么說,是因為限價的目的很明確,通過在土地拍賣之時,就給開發商一個ZF理想中的合理利潤率,并且給出相對應的限制總價,控制住房價上漲,然后以價高者得的形式,誰家的利潤能壓得最低,實現利潤最大化,誰就贏了。

       所以,這招限制均價,開發商的利潤看似是被限制得死死的

       但也可以不這么說,就是因為,房地產是一個資金密集型、高杠桿行業,刨去利潤薄不薄,開發商仍然能在樓盤規劃、戶型設計、定價策略、營銷計劃上做文章,給利潤后置做戰略選擇。

       過去不限價,大多數開發商的定價策略是“低開高走”,一般戶型最好最搶手的樓王,都不是那么容易隨隨便便就開的,最先開盤的,總是產品中性價比最高的房源,以期給后期市場留下升值的空間。

       但是現在開始限價后,開發商們的營銷策略,就跟以前不一樣了。

       認真觀察下這兩年莆田的新開樓盤,我們會發現,情況已經跟以前完全不同了。很多樓盤首期即推出優質的房源,實在賣不動的話,更是把樓王甚至是洋房/別墅這些低密產品推出市場,用最稀缺的產品定價把樓盤價格體系沖亂,好掩護其他房源繼續出貨。

       這就是“高開低走”
       所以,這兩年的限價措施,看似利潤被限制,均價得以降價,但實則通過不同的措施,開發商仍然有利潤空間的存在。

抬高限價門檻,就真的是漲價了嗎?

       很多人都盼望著莆田的房價能下降,千呼萬喚之后的政策調控,讓人看到了一絲降價的曙光,可剛沒到一年,先是玉湖荔浦地塊二上調了2000元/㎡的限價標準,后有涵江興涵水都也隨之上漲了1000元/㎡,ZF是開始放松限價,樓市這就開始反彈了嗎?
        房姐覺得,去年莆田出臺的樓市政策,多少是存在點盲目追隨的意圖。當時的情況是,很多大中型城市紛紛出臺了限購限價限貸的政策,與莆田相鄰的福州、廈門也紛紛響應中央號召,加入了政策調控的隊伍,彼時的大環境,莆田的房地產市場上漲明顯,雖急需出臺相應政策以控樓市,但政策出臺后,并沒有給市場一個喘息的機會,雖一刀切地阻止了開發商的野蠻生長,限制了房價的非理性上漲,但同時也干預了市場,壓低了開發商和大眾的購房預期。

       而目前莆田的房地產市場,這一劑政策限制的猛藥,確實是在短時間內很好的抑制了莆田房價的猛漲,但從長遠來看,莆田樓市已經逐漸趨于平穩,而眾開放商現在的去化壓力,普遍較大,如若繼續壓制市場需求,也有悖于市場的長期穩定。而適當的合理釋放,才有利于在“房住不炒”的基調下開展“因城施策”。

       可以說,這次涵江興涵水都限價的調整,正是ZF結合當前莆田樓市實際情況進行微調下的產物,其目的仍然是希望樓市平穩發展,但底線還是不允許投機炒房。

購房的窗口期是否已經到來了?


       好不容易盼到了政策調整的一絲曙光,開發商必然會站在煽動狂歡的第一線,朋友圈里回暖的聲音,此消彼長,好不熱鬧。
       但是,莆田的房地產市場,已經不再是以前的那個環境了。

       買到就是賺到的時代已經過去,買了之后慢慢等升值,才是正道。

       在目前莆田限價松動來臨的這個節點,談樓市回暖還為時尚早,但無疑此時會是一個入手的絕佳窗口期。

       根據開春后一些樓盤案場反饋到本網的數據,特別是一些價格優勢明顯的項目,客戶的購房欲望是有所提升的,相較于2018年下半年不溫不火的情況,復蘇跡象的苗頭已經出現。

      此時,對于購房者來說,還是切勿盲目跟風,沖動入市,剛需和改需的購房者可擇機選擇自己力所能及范圍內可一步到位的項目入手,對一些讓利比較明顯的樓盤,可重點予以關注。買房的重心是挑選好地段、好樓盤、好戶型、好品質,好配套、好物業,主要滿足自己的居住需要。

       而對于投資者而言,現階段投資房產,一定要做好長線投資的打算,把握好可租、可售、可自住的原則,閉著眼睛下手的好時機或不會再有,今后投資還需擦亮眼睛了。
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發表于 2019-3-22 17:23 | 只看該作者
住房不炒  就是個笑話    看看房價漲  哪一次不是ZF指導的     最大的炒房者天天喊口號說住房不炒。
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發表于 2019-3-22 19:17 來自手機 | 只看該作者
不漲價啥行?銀行的利息不是靠漲價填上去的嗎?


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發表于 2019-3-23 23:49 來自手機 | 只看該作者
以前那些地王項目開盤后,估計就會出現一地雞毛?


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發表于 2019-3-23 23:47 來自手機 | 只看該作者
莆田大唐廣場舊體育場和舊車站一大片樓房好像都變成爛尾樓了和鬼樓了吧?一地雞毛?


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發表于 2019-3-22 21:42 來自手機 | 只看該作者
fupt 發表于 2019-3-22 17:23
住房不炒  就是個笑話    看看房價漲  哪一次不是ZF指導的     最大的炒房者天天喊口號說住房不炒。

房住不炒


屁放不聞

屎拉不吃

一個道理,都是廢話,還能成了一個真理,太納悶。







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發表于 2019-3-22 18:43 來自手機 | 只看該作者
加油加油,再漲再漲


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2#
發表于 2019-3-22 16:40 | 只看該作者
去,今2年,同廳堂中,3戶去省城買房給孩子用的了,有2戶是賣莆涵的房后去的。
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4#
發表于 2019-3-22 17:30 來自手機 | 只看該作者
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7#
發表于 2019-3-22 21:22 | 只看該作者
房價別再漲了,再漲我就不買了哈,等著加入豪門了,單身妹子喜歡交友 灰信 Miu-Miu18
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8#
發表于 2019-3-22 21:37 來自手機 | 只看該作者
Wcs春 發表于 2019-3-22 19:17
不漲價啥行?銀行的利息不是靠漲價填上去的嗎?

確實如此,沒漲價銀行那些獎金哪里來的?ZF部門吃啥


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10#
發表于 2019-3-23 00:13 來自手機 | 只看該作者
你求他求我不降,你漲他漲我也漲。橫批:自有人買。


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11#
發表于 2019-3-23 07:35 來自手機 | 只看該作者
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12#
發表于 2019-3-23 08:00 來自手機 | 只看該作者
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13#
發表于 2019-3-23 16:32 | 只看該作者
住房不炒  就是個笑話    看看房價漲  哪一次不是ZF指導的     最大的炒房者天天喊口號說住房不炒。
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14#
發表于 2019-3-23 16:46 來自手機 | 只看該作者
房價會漲?你自己信嗎?買幾套了?應該你不信吧?你也不會入套吧?只是騙騙某些頭腦發熱的吧?對吧?小心便?


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